买家全面放弃纽约商用房产 销售额腰斩至5年最低

2017-09-08 09:41:46来源:凤凰网责编:cjy

  9月8日,凤凰iMarkets编译自ZeroHedge网站,如果定价超高的纽约商用房地产的销售额在两年的时间里减少了逾50%,那么你会做什么呢?当然是举借贷款。

  正如彭博社指出得那样,美国银行机构的贷款正被大量投入商用房地产项目,而那些此前盲目投资的买家们已经完全没有可用资金。

  由于买家愿意付多少钱和卖家认为他们的房产值多少钱之间存在着巨大差异,许多交易在磋商过程中戛然而止。在美国最大的办公室、公寓和其它商用建筑的市场——纽约,今年上半年的交易额较去年同期跌了50%至154亿美元,这是自2012年以来同比情况最差的一次。

  与此同时,商业楼盘的贷款市场却繁荣发展。从银行到保险公司再到对冲基金、私募股权公司等所有类型的投资者们都一头扎进了房地产贷款,将其作为收益率不断下滑的债券的替代品。这倒是给了大楼所有者们另一个获得流动资金的选择,如果他们的卖房计划没有奏效。

  经纪公司Jones Lang LaSalle Inc.主要负责安排商用房地产贷款,该公司执行董事阿伦-阿皮尔称:“卖家们心里有个数字,而市场数字又还没到那个水平。”他指出,房地产所有者们通过再融资贷款而不是找买家来抽出资金。

  下图反映了2007年至2017年上半年商用房地产交易额变化情况。从图中我们可以看到,2007年上半年商用房地产交易额是这十年里最高的,2009年则是最低的,09年至15年不断增加的趋势,而15年至17年则逐渐减少。

  然而,不要因此担忧,因为美国不动产投资管理机构RXR的斯科特-瑞奇勒的评论足以让你安心,他称,缺少买家并不令人担忧,他们只不过按了暂停按钮,他们也在到处寻找独一无二的投资目标。

  在公园大道237号,Walton Street Capital于今年3月聘请了一家经纪公司为其出售市中心曼赫顿大厦的股权,该股权是2013年Walton Street Capital与RXR Realty合作时以8.1亿美元的价格购买的。经过数个月的营销后,Walton Street Capital选择了8.5亿美元贷款,这使得该21层建筑的价值超过了13亿美元。所有者们持有大约2340万美元。

  RXR首席执行官斯科特-瑞奇勒表示:“基本趋势是贷款市场很强劲,而销售市场则停滞不前,试图发现新价格。”

  贷款市场已经变得非常有吸引力以至于房主们都在关注抵押选择,而不是寻找买家。据悉,RXR公司拥有纽约、新泽西和康涅狄格州共计150亿美元的房地产。瑞奇勒还表示,曼哈顿房产所有者们纷纷售房,而在前几年他们一次性就会买好多房地产。

  当然,这并不是纽约独有的现象,整个美国办公楼、公寓楼、酒店、购物中心销售额自2015年达到2620亿美元后开始暴跌。房地产投资者们由于担心攀升的利率将损害房地产价值而处于观望状态。据了解,诸如纽约等大城市的房地产价值涨了高达85%,现在深受过度建设和外国资金回撤的双重打击。

  销售市场停滞已经另一些房主们左右为难,表现最明显的莫过于纽约房地产开发公司Kushner Cos.,该公司正努力寻找第五大道666号楼盘——中城大厦的合作伙伴,2007年该公司曾以记录高价买下该大厦。据悉,该大厦的抵押贷款将需要在未来18个月内进行再融资。

  值得庆幸的是,至少彭博社采访的一些人看起来基于现实考虑。收集和分析房地产贷款数据的CreditFi公司的高级分析师杰夫-尼科尔森称,买家们已经完全放弃了商用房地产市场,同时在大规模举借以从这些项目中抽出资金,这可能是一个危险信号。这可能表明了贷款者对该房地产项目已经不那么热衷,如果出了问题,他们更容易拖欠抵押贷款,甚至分文不还。

[责任编辑: cjy]

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